房價天花板越來越高
想當六都人要往哪裡去?

新冠疫情延燒2年,不只國人變「宅」,熱錢也湧入房市。在低利率年代,錢放定存會被不斷高漲的通膨吃掉,於是越來越多人把手頭上的閒錢拿來投資房產,而人口數多、平均收入較高的6大直轄市,便成為資金搶進的目標。但是,薪水增加的幅度和速度,永遠追不上房價的風火輪,究竟市井小民進駐6都有多難?哪些地區還有機會以相對合理的行情入住?想成為6都人的你,或許可藉此專題,找出最符合自身經濟能力的落腳處。

六都買賣契約價格平均單價
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2021年房屋買賣 6都創8年新高

房市熱絡,占全國約7成人口的6個直轄市,交易熱度自然不在話下。2020年房市「北熱中溫南冷」,到了2021年情勢大翻轉,呈現出「北冷中溫南熱」的情形,6都全年度房屋交易量的表現,台北市是唯一負成長。

據6都地政局統計,2021年6都買賣移轉棟數達26.8萬棟,創下8年來新猷,除了台北市外,其餘均比前年增加,並以高雄市增幅最大。若只看第4季,6都共7萬7566棟更是11年來高點,雙北以外崛起態勢尤其明顯,其中桃園、高雄,都寫下Q4新紀錄。

2021六都買賣移轉棟數
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新建案單價 5都增幅雙位數

儘管政府連出重拳打炒房,仍無法動搖建商推案的信心,2021年全年總銷攻上1.7兆新高峰,較2020年增加1.8%,其中桃園區高達716億,連兩年榮登單一行政區「推案王」。以案量來看,台中在西屯、北屯等傳統區塊及海線三雄撐盤下,共推出全國最多的327個建案,年增15%也在各縣市中高居第一。

據統計,2021年全國新建案成交平均單價,從2020年的36.58萬元來到2021年的43.2萬元,平均漲幅高達18%,6都由高到低依序為台中市增19%、台南市17%、台北市14%、新北市11%、高雄市11%、桃園市8%。

房仲指出,近年中南部新建案成交價漲幅驚人,以台中來說,近兩年漲近兩成,許多重點推案區的單價已不見1字頭,邁入蛋殼區2字頭、蛋白區4字頭、蛋黃6字頭的「246」階段。至於南部房價大爆發,則是受惠於台積電設廠話題發酵。

2021預售房市推案統計
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6都的現在與未來

台北 唯一交易量負成長

寸土寸金的台北市,房價過高加上老屋問題嚴重,且缺乏大型重劃區土地可開發興建,僅能透過都更與危老改建,因此增加新建案速度緩慢,5年內的新成屋數量居6都之末。信義房屋統計,北市每百戶家庭僅2.3%有機會入住5年內的新房子。

在長期價量基期已過高的情況下,台北市2021年的房屋交易量較2020年略下滑1.27%,也是6都中僅見的負成長。但即使如此,整年度的移轉棟數仍能維持3萬以上規模,遠遠超過最熱的台南。

雖然地狹人稠,2021年北市新建案仍有13.6%的增幅,不過物以稀為貴,信義區、大安區、中山區、松山區等高價地段,單價動輒百萬元起跳。前兩年總銷均未超過百億元的松山區,今年因都更案齊發,下半年超過300億,全年推案也暴漲到445.5億,年增高達626%。另外,台北市有37個推出半年即完銷的快銷案,其中半數集中於士林、北投一帶,其中以士林區銷售速度最快。

新北 蛋白區湧大量推案

擁有400萬人口的新北市,是全國房屋交易量最大的縣市,坐收台北市外溢發展利多之餘,捷運線陸續開通、帶動宜居機能,加上重劃區概念熱潮,都讓新北市新屋價碼翻漲,蛋黃區如板橋、新店單價已上8字頭,中永和新案7字頭,汐止、土城都站穩5字頭,但也跟台北市一樣,面臨精華區開發飽和的問題,高價區2021年推案量縮。

相較之下,受惠於雙北蛋黃區買盤外溢和重大建設展開的蛋白區推案熱絡,如機捷沿線的林口,新案開價穩居4字頭且持續攀漲,淡海新市鎮也逼近3字頭。此外,重劃區發展成熟的三峽,房屋空置率在2019年擺脫雙位數、修正至9%以下後,房價也迅速上升,電梯大樓在2021年一舉衝高至每坪32.4萬元的歷史新高。

新北幅員遼闊,房價高低落差大,雖有貴如北市的天龍價,也有小資族買得起的價位。根據統計,過去一年新北最受青年房貸族青睞的是新莊,便利的交通、成熟的生活機能及親民的單價都是其優勢,搭捷運至台北市僅需1、20分鐘, 36萬左右的區域住宅單價也比三重、板橋及中永和更加實惠,成為高CP值首選區域。

桃園 重劃區助威蟬聯推案王

桃園向北以捷運和高鐵與大台北形成「北北桃」首都圈,往南有「桃竹苗」生活圈,在2014年升格為直轄市後,發展更為迅速,成為「脫北」者遷徙的第一順位,自然帶動房市。

桃園2021年房屋買氣穩健,房仲業者形容是「蛋黃穩、蛋白增」,12月買賣移轉棟數5,029棟,是相隔72個月再度突破5千棟關卡,創近6年單月新高;Q4累計棟數達13,881棟,也寫下11年來同期新紀錄。其中最核心的桃園區,2021年多達8個月買賣移轉量破千棟,加上近年推案量激增的龜山A7、觀音草漯等蛋白新興重劃區,持續大批交屋潮,讓桃園迎來購屋旺季。

旺盛的買氣讓桃園的推案量只升不降,2021年桃園與中壢兩大主力區塊各繳出716億、663億的亮眼成績,貢獻全桃園近一半案量。桃園區在大有、小檜溪、中路等重劃區輪番接力下,連續兩年蟬聯全台各區「推案王」寶座;中壢則在青埔重劃區助燃下,一掃疫情陰霾,目前當地每坪成交均價約36-38萬,高鐵站周邊更是4字頭。

台中 「2」字頭將成歷史

地理位置適中、氣候條件優越,近年交通建設及公共工程陸續啟動或完工,加上中部科學園區、台中工業區、精密機械園區、台中軟體園區等廠商投資熱絡,還有台商資金回流吸引外來人口,再再說明台中房市何以熱潮不退。

重大建設頻發,將台中房市關注度推到最高點,2021年新建案成交價增幅達19%,是6都中最高,全年推出的建案數和年增率都是全國第一。據內政部資料,台中房價從2010年合併升格後到2021年第3季,漲幅高達8成,租金指數也創新高,不管租或買都很辛苦。

台中市不動產開發公會2021年12月發布統計,大台中房市全年總推案金額較2020年同期成長9.34%,創歷史新高,不僅市區北屯、西屯銷況火熱,搭配沙鹿、梧棲、清水等親民區遍地開花,讓案量成長顯著。其中北屯在新案交屋與首購湧進的帶動下,2021年12月買賣移轉量1,104棟,單年3個月超過千棟水位,為統計以來首見,也讓北屯以全年9,068棟,刷新單年新高。

台中市不動產開發公會理事長林正雄分析,以目前市場環境來看,明年「2」字頭房價恐將在台中市場全面消失,購屋人要有心理準備。他並指出,2022年推案熱區以14期重劃區及水湳經貿園區為主戰場,這兩區域的價格將成為中台灣房價的定錨指標,銷售好壞更攸關未來一年的房市走向。

台南 末段班飆速狂追

台南過去在6都屬於「末段班」,以善化來看,房價長期在1字頭徘徊,不過近年受益於南科議題發燒,周邊居住需求強勁,建商頻頻獵地推案,投資客也湧進卡位,搭上台積電狂潮後房價更是飆速驚人,2021年增28.6%,近3年則漲了4成,兩項漲幅皆為6都之冠。永慶房產調查報告指出,2021年安南區漲逾4成為全台行政區第二高,善化、安平、北區、東區也都漲逾3成。

台積電持續擴廠帶來居住需求,帶旺周邊房市,2021年全國415個快銷建案中,台南就占了最多的100案,過半快銷案落在南科周邊,如永康、安南、安定、善化。以移轉棟數來看,台南2021年增16.1%,增幅在6都中僅次高雄,顯示買氣熱絡。

台南近年招商引資,推動多項重大建設,例如台積電設廠、鐵路地下化、北外環、南科、綠能產業園區等,讓房市增添不少題材。內政部統計2021年前3季核發建築物使用執照量,第1名為台南10,186宅,年增84.7%,遙遙領先第2名新北的25.8%。

財政部促參司資料顯示,2020年民間參與公共建設簽約總額,台南簽約金額高達114億元,6都中僅次於新北。房仲分析,招商熱烈代表各界對台南發展潛力期待強烈,連帶推升房市熱度。至於2022年亮點區域,依然落在永康、善化、新市等有較大供給量與需求量,又有建設題材的南科周圍蛋白區。

高雄 搭上台積電飛車

從「台積電進駐高雄」被選為高雄10大房地產新聞之首,便可看出這件事對高雄房市的影響力。2021年11月,台積電正式宣布前進高雄設廠後,帶動房市交易量快速攀升,讓當地房價一夕暴漲,也讓高雄的買賣移轉棟數自10月起連3個月交易量達到4千棟以上,12月更首見突破5千棟大關,寫下單月、單季、單年最佳的三高紀錄,全年增加18%,居6都之冠。

根據內政部實價資料統計,高雄市近5年住宅每坪成交單價,從2017年17.3萬元開始明顯飆漲,至2021年已衝破2字頭,平均成交單價來到20.3萬元,漲幅17%,成為近5年來的房價最高點,甚至出現「蛋白區賣蛋黃價」的趨勢。

若看近1年購屋熱區的房價漲幅,前3名全由蛋白區包下,冠軍寶座則由小港區拿下,每坪均價從2020年的12.1萬元,上漲至2021年的14.9萬元,增幅達23.3%,17.2%的大寮區與14%的仁武區分居2、3名,排名前10的行政區,增幅至少6%起跳。房仲業者分析,前3名的3個共通點是房價基期低、產業園區多,及蛋白區發展潛力大。

業者指出,從台積電設廠消息一出,高雄2021年9月購屋買氣就攀上高峰,不只台積電所在的北高雄,幾乎整個高雄房市熱區都有此現象。由於許多屋主看好後市,都出現「惜售」心態,短時間內數次更改底價;而打算買房的購屋族,也怕現在不買,以後更買不起,因此加快出手速度。

買蛋殼區也行?專家警告你

連「鄉下的鄉下」都瘋漲8成

在南部低基期又有諸多建設比價效應帶動下,資金南移的情形非常明顯,2021年只有南部2都的買賣移轉棟數出現雙位數的成長率,是過去罕見現象。不少購屋族買不起蛋黃、蛋白區,改鎖定蛋殼區,沒想到漲勢不遑多讓,幾乎要翻倍成長。

591新建案統計近5年各縣市蛋殼區房價,曾被戲稱是「鄉下的鄉下」的台南新市和善化分居前兩名,前者5年來大漲近8成,後者也高達7成。漲幅前15名蛋殼區,包括台中4區、台南及高雄各3區,合計共10區上榜,北台灣僅5區進榜,呈現「南熱北溫」景象。業者分析,主要是中南部房價基期較低,一旦有建設挹注,帶動價格走揚,漲幅自然顯著。

6都哪裡門檻較低?

樂屋網以該網站上中古屋的預約看屋數和中古屋物件數,換算出包含6都和新竹縣市在內的7大都會區2021年1月至11月的「需供比」。數據顯示,新竹縣市表現最為強勁,平均需供比為14.9,相當於每100間房子會有近15位買方;第2為台南市的14.3,第3的桃園市為11.8。

台積電進駐南科讓台南市近年房市火熱,2020年需供比位居7大都會區之冠,2021年爬升力道雖不如新竹縣市強勁,仍排在6都之首。另外,統計2021年1到8月的淨遷徙人口,桃園是6都中唯一正成長,房市也持續受雙北地區高房價的外溢效果帶動。

根據內政部資料,2021年第3季全國房價所得比為9.24倍,也就是民眾必須不吃不喝9年才買得起房子,而6都中僅桃園7.78、台南8.29和高雄7.81低於全國標準,這些區域的需供比也較高,說明了市場若健康更能吸引買方。

台積電設廠讓台南與高雄房市加速飆漲。圖為南科台積電14B廠。聯合報系資料照
台積電設廠讓台南與高雄房市加速飆漲。圖為南科台積電14B廠。聯合報系資料照

專家:瘋狂漲勢來自投資需求

2021年的新冠疫情在8月後緩解,房市交易回溫,南部兩都因利多頻傳,讓市場呈現明顯的「北冷南熱」,從買賣移轉棟數來看,6都中僅有台南和高雄的全年年增率達雙位數,是6都平均的兩倍以上,高雄更是拉尾盤,創下多項新高紀錄。

對於南部房市炒得特別兇,清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚分析,買賣雙方的預期心理占很大的比重,皆認為這兩都還有很大的上漲空間所致。由於自住需求不會在短期內突然暴增,因此這波大幅成長,明顯多來自投資需求。

飆漲背後的隱憂:人口負成長

過去台南房價便宜,年收40萬購屋,1年會有1000多件、半年約7、800件,但2021年上半年僅600多件,比2011年同期大減逾26%,可見財力不雄厚的在地居民已開始面臨買不起房子窘境。

根據內政部的統計資料,台南與高雄在2021年前11月的「淨遷入」人口,分別為負5,697人和負14,391人,可見高漲的房價不僅在地人吃不消,也讓外來人口卻步。

屋比房屋總經理葉國華表示,近兩年台商回流帶旺各地房市,讓想投資的民眾更勇於進場買房,房市看似商機無限,但房價想要獲得穩定的支撐,人口持續進駐、人民所得提升,以及區域建設機能成形,都是不可或缺的關鍵。

欲把資金投入房產的民眾必須預想,若預售屋交屋後,沒有更多人口紅利支持,恐將出現大量賣壓與套牢情況。葉國華提醒,利多消息面多久後能實現,在投資前應審慎評估、確認進度,才不會踩到地雷,賠掉血汗錢。

2022年6都房市走勢

2021房市爆發出史上少見的熱度,政府也因此在12月連出4招打炒房,然而效果恐怕有限。全國商總主席賴正鎰表示,航運塞港導致建材成本飆漲,在通膨壓力下,消費者為求資產保值仍會繼續挺進房市,他預估2022年房價可能再漲約10%。

賴正鎰並預測2022年房市5大趨勢

1. 建商參與土地標售意願減低,都更與合建土地更搶手。

2. 土地價格推升未來房價,建商減少預售,新成屋更為搶手,供需失衡。

3. 政府若禁止預售轉約,自住置產比例提高,投資客將改為長期布局,走入包租代管市場。

4. 金管會提高金融土建融及房貸管制,不利中小建商布局。

5. 各國升息調控通膨,流動資金影響股市、房市。

中華民國不動產仲介公會全聯會抱持相同看法,認為除了缺工缺料導致成本上升之外,通膨效應、全球股市大漲及低利,加上屋主惜售讓市場上供給量減少,都是擋不住房價走揚的因素。

綜觀2022年6都的走勢,全聯會預估全台房市仍聚焦在台南與高雄,南部兩都的房價將急起直追北部、中部4都,約還有10%上漲空間。至於雙北為價增量平,漲幅約5%左右;桃園因新興重劃區完工交屋,移轉登記棟數將持續增加約5-8%,房價增幅則視區域公共建設發展而定;台中的捷運效應預料2022年繼續發酵,沿線房市價量持續走強。

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專題製作/聯合新聞網編輯李依蓉
專題發行時間/2022.1.19
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