房市買氣「剩」
餘屋知多少

來看全台餘屋量大地區狀況

內政部公布108年第二季全台餘屋量共7萬8,063宅,全台餘屋最多的區域在哪?行情如何?區域餘屋多購屋該留意什麼細節?聯合新聞網幫讀者整理3大房市調查,讓讀者更了解市場趨勢。

全台餘屋最多縣市

—近5年各縣市 餘屋趨勢變化—

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根據內政部統計,108年全台第二季,屋齡五年內,仍待銷售的餘屋,以新北市15,857宅最多,其次依序為桃園12,106宅,高雄10,289宅,其餘都會區均低於1萬宅。六都以台北市5,266宅最少。新北、桃園、高雄近5年餘屋量也都穩坐前三。

—近5年全國 餘屋總數趨勢變化—

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108年第二季各地新建餘屋統計,全台餘屋量共7萬8,063宅,較上季小減624宅,較去年同期則減少2,019宅,顯示買氣轉好,整體新屋去化加速,建商庫存壓力下降。不過近5年全國餘屋量總體還是處於攀升的狀態。

—108年Q1、Q2各行政區新建餘屋量(宅)—

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108年第二季各行政區餘屋逾3,000宅,餘屋量最大為淡水,第二到第十名分別是中壢、左營,汐止,新莊、三民、桃園、竹北,西屯、板橋。餘屋量在1,700~2,300宅之間。

—餘屋最多三縣市—

【新北】

汐止區。圖/Google Map
汐止區。圖/Google Map

淡水區。圖/Google Map
淡水區。圖/Google Map

汐止、淡水買氣最不熱絡

以各行政區來看,十大賣壓區餘屋量,多數都下降,唯獨汐止例外,新建餘屋量從今年第一季1,430宅,竄升至2,072宅,大增逾四成,分析原因,近年推案房價回漲,重新從三字頭彈回四字頭,買氣鈍化,加上完工潮,促使餘屋量大增。住展雜誌研發長何世昌分析,汐止新案房價一度漲到四、五字頭,房市不好時,回落至三字頭,甚至用二字頭拚買氣。而餘屋量最大為淡水,108年第二季仍逾3,000宅,但比第一季少96宅,已連續多季下降,顯示區域新屋持續去化。







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【桃園】

龜山區。圖/Google Map
龜山區。圖/Google Map

龜山成交量第一、剩餘房子也最多

2019年房市持續復甦,住展雜誌統計去年北台灣房市之最,推案量以板橋最大,戶數也是板橋最多,成交量由龜山奪冠,但龜山未賣掉的戶數也最多,供給過剩最嚴重。龜山成交量主要來自A7重劃區建案大賣,包括富宇、寶佳、竹城、遠雄、興富發等建商,去年都大有嶄獲。雖然龜山區去年成交量第一,不過新建案未售出的剩餘戶數高達約4,600戶,未賣掉的房屋戶數也是北台灣最多。

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【高雄】

左營區。圖/Google Map
左營區。圖/Google Map

三民區。圖/Google Map
三民區。圖/Google Map

左營、三民新建餘屋供過於求

根據統計,高雄108年第二季區域餘屋量達10,289宅,較上一季減少770戶,其中行政區左營、三民餘屋量最大,左營今年第一季2261宅下降至2160宅,而三民從2059宅降至1953宅,兩區餘屋增幅量大致持平。有建商指出,高雄這二年預售屋爆大量,由於沒有成屋可看,年輕外行的購屋者容易被平面圖誤導,建商在20多坪的權狀上規劃到三房,扣掉35%的公設,每間房間只夠擺張床就滿了,被業界稱為「鳥籠房」,等成屋完工後形成惡劣的居住環境,在二手中古屋市場的價值大大打折,而且居住品質將每下愈況,形成惡性循環。






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—5區域2018-2020住宅單價—

新北淡水、汐止,桃園龜山、高雄左營、三民區域餘屋量最大,從圖表可以明顯看出,淡水區域的房屋單價不斷下跌,即便有淡海影城商場、輕軌開通,依舊只能以低價吸引買盤,難以翻身,而汐止也同樣只能壓價來吸引買者,不過桃園龜山、高雄左營、三民的房屋單價都處於攀升的趨勢,即便餘屋量大,未來相對還是較有前瞻性。

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—翻轉餘屋多命運?—

「林、三、淡」擺脫鬼城稱號 成新北前5大里

林口、三峽北大、淡海新市鎮近年人口快速成長,根據統計,目前新北市人口大里前五名全在林三淡,林口湖南里人口逾2.4萬人,戶數1.07萬戶,兩項均排名新北市第一。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,林三淡都是重畫區,開發初期空屋多,人口少,過去不少人譏為鬼城,隨生活機能逐漸到位,近年吸引大量人口移入,現已打敗板橋、新店、新莊,躍升為新北人口密集區。

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—近5年餘屋最多 各區域趨勢變化—

從前被戲稱為鬼城的「林、三、淡」究竟能不能擺脫鬼城的命運?圖表顯示,除了林口、三峽、桃園的餘屋量是逐年下降,其餘區域餘屋量都是處於攀升的狀態。未來是否有升值空間還需要多加考量。

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房屋實價揭露 人氣住宅在哪裡?

—房市地雷區—

「一買就套」的重劃區 新莊出現賠售一條街

新莊副都心中央路街景。記者游智文/攝影
新莊副都心中央路街景。記者游智文/攝影

重劃區近幾年一直處於餘屋多的狀態,幾處火熱的重劃區房價也因投資客使得許多屋主被套牢,全國不動產統計實價資料指出,新莊副都心中央路近一年賠售連連,包括新富邑、新潤都峰苑NO1,中央公園等近一年都有住戶賠售四、五百萬元以上出場,副都心中央路已成賠售一條街。全國不動產新莊頭前店店長陳珮心指出,新莊副都心最貴時,房價一度站上6字頭,房市轉弱後,修正也最有感,中央路因規畫多個大坪數豪宅,現在房價回落到每坪38~46萬元,因此過去在副都心買在房市高點的民眾,現在只要轉手,成交就是賠售。


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四大房市地雷區三處回穩、僅剩它仍在跌

淡海。記者游智文/攝影
淡海。記者游智文/攝影

新莊副都心、林口新市鎮、淡海新市鎮,以及桃園青埔,因推案量大、餘屋多,先前不少人形容是四大地雷區。房仲統計這四區近三年房價變化,除了淡水新市鎮仍下跌,其他三區,都已明顯止跌,甚至回漲。淡海新市鎮房價從2017年均價每坪18.2萬,2018年滑至18萬,2019年再下跌至17.4萬元。



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—房產蜜糖區—

與新莊比價效應浮現 機捷泰山房價親民

泰山區跟新莊相鄰,但房價便宜一截,吸引買屋族注意。記者黃義書/攝影
泰山區跟新莊相鄰,但房價便宜一截,吸引買屋族注意。記者黃義書/攝影

泰山區雖然跟新莊區相鄰,但房價便宜一截,近來也吸引買屋族的注意。過去泰山被認為是新北蛋殼區,重劃區初期並不被看好,但隨著機場捷運開通,也增加不少在地人的信心。信義房屋資深房仲謝佳芬分析,由於取得成本不高,加上居民多以自用住宅為主,就算有空屋也是偏好先出租,區內二到三房的物件租金價格落在1.7萬到2.8萬元不等,往往一釋出就有人上門詢問,十分搶手。


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全台房價倒掛 台中這區新建案比中古屋便宜

台中北區。圖/591新建案
台中北區。圖/591新建案

全台有15個行政區新案比中古屋便宜,也就是所謂房價倒掛,有區域新舊案價差高達3成,而新舊案價差最多的行政區為台中北區,新建案成交價每坪約26萬,5~10年屋約37萬元,價差高達三成。有中友百貨、一中商圈等生活機能,區域內新案多是像是「皇普莊園」大型造鎮案,因量體大價格上能有一定讓利空間。


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盤點高人氣住宅 這裡點燈率最高

台中房市。 報系資料照
台中房市。 報系資料照

根據財政部統計,從2015年至2019年,住家非自用房屋全國增加了7萬戶,增幅達10.9%,遠高於住家自用2.2%的增幅。各縣市當中,又以台中市增1.6萬戶,增幅達18.8%為最多,分析原因,與中部科學園區、水湳經貿園區的持續發展,帶動不動產開發有關,也造成全國鄉、鎮、區當中,住宅非自住用房屋比率前五高區域當中,台中市就包辦了第二至四名。

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供過於求?專家提醒購屋要留心

—房市下半年成長仍有壓力—

三股壓制力道

房地產一向是國內民眾投資首選,勝過黃金、外幣、定存、債券等,隨著疫情對房市的影響淡化,下半年房市預期將會比上半年好;值得注意的是,逐步回溫不代表強勁成長。台經院研究員劉佩真指出,房市仍存在3大壓抑力道,第一,近期賣方開價趨硬,拉大買賣雙方價格認知落差;第二,勞動市場落後反映疫情影響,將影響民眾購屋能力;第三,新建待售餘屋量高達7萬戶以上,供給面要特別留意。

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—留意高總價產品風險—

餘屋供給高原期

2020上半年新建案買氣讓建商很樂觀,雖不少地區銷售率表現亮眼,不過房產專家提醒,供給量居高不下的問題還是未獲得解決,且今年以來房市買氣未普遍擴及高總價產品,需留意後市風險。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,據內政部資料顯示,截至去年第2季數據,全台餘屋數量站上7.8萬戶新高,雖然今年上半年新屋市場買氣不錯,不過房市新增餘屋供給仍處於高原期。住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年在房市低利、各國政府祭出寬鬆貨幣政策刺激出高資產客戶出手購屋,不過買盤仍多集中在特殊性產品,如品牌力強、地段或產品優越之新案上,買氣並未普遍擴及高總價產品,市場需多加注意。

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—專家建議買房撇步—

亂世之中買好屋

新冠肺炎疫情嚴重,房市縮減,但許多人仍期待在亂世之中買好屋,但是買好屋有哪些方法呢?要買便宜屋,大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出,在議價上本持「三多一低」原則,即「多」收集周邊市場資料,「多」看多比較,對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件,在不傷和氣的狀況下 「多」批評,以銀行貸款成數「低」為說辭,往往能先一步取得議價空間。

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專題製作/聯合新聞網編輯孫靖媛

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