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高鐵台南站

「炒不起的地皮」炒起來了?

2007年全球最大BOT案──台灣高鐵通車,除承載乘客之外,也運載各界對於「空間革命」的期許。第一波通車的桃園新竹台中嘉義台南都坐落於未開發土地,原初的期許是藉高鐵站設立達到「均衡國土發展」的效果,然而高鐵通車12年後的今日,這些地區真的「空間革命」了嗎?

台南站從荒蕪綠地到智慧城
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高鐵台南站坐落於歸仁區台糖沙崙農場內,常年運量倒數2、3名,通車後高鐵站周邊鮮有建設,因此常被非議「位置偏僻」、「選址錯誤」,如前台南市長許添財就認為高鐵站設在沙崙農場「難免給人炒地皮的感覺」,因為高鐵站設在中山高旁的縣、市交界處才能滿足台南市的交通需求,不少網友也戲稱高鐵台南站周遭是「炒不起來的地皮」。

直到2011年台鐵沙崙站正式營運,才將高鐵台南站到台南市區的交通時間壓在40分鐘內,而台86號快速公路則連結中山高,可在15分鐘車程內連通台南科學園區。左右滑動以下衛星照片,可發現2007年時高鐵台南站周邊仍一片荒蕪,對比2018年已有沙崙智慧綠能科學城、臺南小巨蛋(大台南會展中心)等建設出現。

高鐵台南站2007-2018影像。衛星影像 / 福衛2號及5號、SPOT衛星
高鐵台南站2007-2018影像。衛星影像 / 福衛2號及5號、SPOT衛星

高鐵台南站沉寂多年 2018才揚眉吐氣
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高鐵台南站通車後周邊土地、房子多年乏人問津,直到這兩年才因公共建設到位,在2018年搏出新希望。

一、投資人看好高鐵特定區土地 2018年標出希望

台南特地區土地通車後維持好幾年荒蕪一片,直到近幾年交通部才聯手政府開發高鐵台南站特定區土地周邊的公共建設,如去年動工的沙崙綠能科學城、中研院南部院區及預計110年完工的大臺南會展中心計畫等等。

公設的進入反映在招商成績上,交通部鐵道局2018年標售高鐵桃園、新竹、台中、台南車站特定地區共22筆土地,總共吸引17封標單,台南站區就占11封標單,其中歸仁武東住宅以每坪新台幣13.3萬元標脫,土地最火熱。2018年9月28日鐵道局更與日商三井不動產株式會社完成簽約,成功招商,讓鐵道局副局長伍勝園稱讚:「台南最近做的比較好。」

台糖也於2019年初宣布斥資12.8億元在沙崙推出智慧綠宅,計畫採出租方式,預估投資報酬率可達4到5%,加上近年的公共建設陸續到位,可望帶動區域經濟發展。鐵道局攜手中研院、經濟部、科技部及臺南市政府合作,成功招來日商三井開發高鐵台南站特定區土地,共同投入開發大台南新門戶,期許台南未來成為「低碳智慧生態城市」。

二、公共建設漸完備 歸仁房價如今雙倍漲

「有基本的就業環境就有購屋需求,就能帶動發展!」崑山科大房地產開發與管理系兼任講師謝銘源表示,高鐵台南特定區內的科學城內至少有2000位研發人員進駐,創造大量就業機會與人口,吸引工程師和小家庭入住周邊。

謝銘源指出,歸仁地區目前以仁德行政中心區為主,兩年前素地一坪8、9萬元都沒人要買,去年漲到一坪16、17萬,目前平均住宅單價為12萬,相較去年同期上漲24.1%。而房市特別熱絡的大順街、文化中心一代,10分鐘就能到高鐵站,由於交通便利加上大型建設進駐,成為近年台南漲幅最大的區域,讓人跌破眼鏡。他說:「現在歸仁新建案的價格,根本不輸台南市區!」

如此看來,高鐵台南站周遭這兩年公共建設陸續到位、交通串聯也變得更為順暢,就業環境帶動購屋需求,歸仁區發展後市可期。

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沙崙智慧科學城示範場域。工研院/提供
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高鐵台南站週邊漸發展 人們怎麼看?
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高鐵台南站周遭直到近2年才開始有了生機,人們如何看待高鐵台南站呢?

一、網友:以前炒不起來,現在比嘉義站好

PTT網友曾於2013年時問「台南高鐵站位置失敗的卦?」貼文引起網友共鳴,許多人認為高鐵台南站位於沙崙,遠離多數旅客的目的地,到高雄反而比到台南更方便,網友直言「請把台南站正名為北高雄站」,更有網友指出高鐵台南站是「炒不起來的地皮」。

但到了2018年,不少網友認為台南站接軌台鐵,比嘉義站好得多,更有網友表示滿意臺南站內部設施與服務,稱讚「10年下來,市民及各種接駁服務已漸漸調適,配套措施也跟上腳步。」

二、學者:近3年才有重大變化

謝銘源也提到,歸仁當初因聯外交通不便而鮮有推案,但在台南高鐵站設立、加上台86線提供台南高鐵站聯外交通完備後吸引建商插旗,但目前高鐵站附近生活機能不佳,投資空間有限,反而是隨著沙崙智慧綠能科學城、台南國際會展中心等重大建設開工,近3年才開始出現重大變化。

三、老居民:沒建設,日子一久剩過客

「高鐵站附近仍需要開發。」黃毅斌是土生土長的歸仁人,學成後回到台南創業已27年,2007年高鐵通車時,他期待能為家鄉帶來變化,但事實上除了交通便捷外,卻也沒能讓歸仁周邊形成新市鎮的面貌。

黃毅斌進而表示,2011年台鐵沙崙站正式營運後,雖有許多市中心居民來歸仁搭乘高鐵,但車站距離歸仁市中心有一段距離,高鐵附近的土地也遲遲未售出,並未真正帶來轉變。他說:「沒有房子、沒有建設,日子一久就只剩下過客,除了硬體設備外,真的要想辦法吸引人潮進到市區來。」他希望未來無論是高鐵站或是沙崙科學城,都能用心規劃與並整合在地產業。

四、專家:文化創新是一條路

老居民黃毅斌期許高鐵站周遭能整合在地產業的心聲,正好呼應專家觀察。財團法人國土規劃及不動產資訊中心副執行長江瑞祥認為僅僅透過台南科學園區很難串聯台南周邊的產業,他提出「文化創新」這條可行之道,他指出台南的古城文化「是有區位性的」,周末搭乘高鐵的遊客若能透過接駁車接送到台南特有景點,就能和台南本土產業結合,促成老舊市區文化再生。

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專家認為台南的文化產業可結合高鐵,進而促進再生,圖為奇美博物館。報系資料照
專家認為台南的文化產業可結合高鐵,進而促進再生,圖為奇美博物館。報系資料照

小結

1992年行政院核定高鐵站址時,台南站原要設在新市,最後決定設在面積較大、用地較易取得的台糖沙崙農場內。但選站的爭議多年來不斷重炒,無論是前台南市長或是網友都認為台南站周邊土地是「炒不起來的地皮」。

然而高鐵台南站卻在2018年揚眉吐氣,沙崙智慧綠能科學城、中央研究院南部院區、大台南會展中心兼小巨蛋等建設與娛樂觀光規畫逐漸開展,帶動周邊地價、房價與建案發展。交通部鐵道局副局長伍勝園指出,目前鐵道局與地方政府部會協力合作,高鐵台南站周邊發展已有成果,後續招商也將持續看好。他更強調:「台南就是中央的力量下來,協力去做,目前已有成果。」

高鐵台南站周邊發展沉寂多年,在近年才在地方政府與鐵道局協力下促進聯外交通、設立重大建設,讓綠油油的農場地變為後市可期的投資熱區,在地居民則期盼在此規劃下,更能整合在地產業永續發展。鐵道局副局長伍勝園強調「不是只有我們交通部可以完成」,高鐵台南站的發展有賴中央政府與地方政府協力,成功吸引業者進駐,未來若發展有成,或許能成為其他高鐵站區的典範。

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專題製作/聯合新聞網編輯侯品如、黃曉琪
採訪協助/聯合報系記者卜敏正、侯俐安、曾增勳、郭宣彣、游智文、趙容萱、綦守鈺
技術協助/earthbook
福衛影像 /財團法人國家實驗研究院國家太空中心福衛2號及5號影像(FORMOSAT-2&5 Image from NSPO)版權所有
SPOT影像 / 國立中央大學太空及遙測研究中心SPOT衛星影像服務提供
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